無國界置產Borderless Property

圖片：Francisco Anzola / CC BY 3.0（Wikimedia Commons）

杜拜有「實價登錄」嗎？房價、租金、管理費，政府開放資料查得到什麼

阿聯酋市場觀察 · 2026年9月29日

Shirley Ke無國界置產．阿聯酋房地產

杜拜有「實價登錄」嗎？房價、租金、管理費，政府開放資料查得到什麼

我剛開始接阿聯酋的時候，最意外的不是房價，是我坐在自己家裡就查到了成交紀錄。哪一棟樓、什麼時候成交、多少錢，政府自己公布。後來發現租約也查得到，每一棟大樓核定的管理費費率也查得到。

台灣客戶問我這件事的時候，幾乎都是同一句話：所以杜拜有實價登錄嗎？有，而且有幾塊比台灣寬，也有幾塊比台灣窄。這篇我把兩邊攤開來比，然後示範我自己查一間房會點哪幾個地方。（利益揭露：我是阿聯酋房產業務，佣金由開發商支付，你不額外付費。）

有，而且有幾塊比台灣寬

先抓個大概。

台灣杜拜
成交價揭露到完整門牌，比杜拜細建案或大樓層級
租金只有經紀業受託與包租業轉租的案件要申報長租一律登記 Ejari，資料公開
管理費沒有全國性的核定與查詢機制逐棟核定費率，可查
物件廣告沒有逐則許可編號Trakheesi 許可編號，可即時驗證

台灣的成交資料其實做得不錯，揭露到門牌這件事比很多國家細，單就「這一戶到底賣多少」，台灣的答案還比杜拜精確。

真正的落差在租金。台灣的租賃申報義務落在不動產經紀業與包租業身上，房東自己租給房客的那一大塊不用申報，所以你查不到隔壁棟實際租多少。杜拜這邊長租不登記 Ejari 幾乎走不動，租客辦居留、接水電、小孩入學都要用它，這個強制性讓租金資料補得比較齊。

兩套制度還有幾個有意思的差異，包括台灣會先篩掉七類案件才公開、杜拜是全量給你自己篩，還有預售轉售的規則方向剛好相反。完整的對照我寫在〈杜拜的實價登錄和台灣差在哪〉。

💡 對投資人來說差別很實際：報酬率的分母（房價）兩邊都查得到，分子（租金）只有杜拜查得到別人實際收多少。

台北信義區空拍。台灣的成交揭露到門牌，租金這一塊反而是缺口 台北信義區空拍。台灣的成交揭露到門牌，租金這一塊反而是缺口。圖片：Lord Koxinga / CC BY-SA 3.0（Wikimedia Commons）

先分清楚哪一層是政府的

我一開始也搞混過，而這會影響你判斷手上的數字有多硬。

第一層，政府原始資料。 杜拜土地局（DLD）的 Open Data 頁面放交易統計與各種指數，全市的開放資料平台 Dubai Pulse 放原始資料集，包括交易、Ejari 租約、開發商與專案，可以下載 CSV，也有 REST API（要申請金鑰）。DLD 另外有 API Gateway，把 Ejari、Mollak、Trakheesi 這些系統接出來給開發者用。

第二層，民間分析平台。 DXBinteract、Property Monitor、Reidin、Property Finder 與 Bayut 的數據頁都屬於這一層。它們把上面那層的資料洗乾淨、畫成圖表，看起來比政府網站好懂很多。

DXBinteract 不是政府網站。 我看過不少中文內容把它當成官方平台，它其實是私人做的，資料來自 DLD 的開放資料。我會特別提這件事，因為它背後有個更值得注意的現象：政府把原始資料用 API 開放出去，民間才長得出這一整層分析工具。台灣的實價登錄沒有長出這一層，差別在資料開放的顆粒度和調用方式。

第三層，個人查詢與交易的入口。 主要是 Dubai REST App，全名 Real Estate Self Transaction。驗產權證書、看預售案的施工進度與實拍照、查託管帳戶、看管理費預算與帳單、驗仲介編號，手機上都做得到。

實務上我自己的用法是：看趨勢用第二層，看單一物件用第一層和第三層。 要寫給客戶的數字，一定回到官方那一層對過。

查得到什麼

你想知道的事官方管道
這棟樓實際成交多少DLD Open Data、Dubai Pulse 交易資料集
同棟樓的人實際租多少Dubai Pulse 的 Ejari 租約資料集
這間房合法能漲多少租DLD 智慧租金指數
管理費一年要繳多少DLD 管理費指數（逐棟核定費率）、Mollak 的預算與帳單
這個預售案登記了沒、蓋到哪Dubai REST、DLD 專案查詢
我的錢有沒有進託管帳戶Dubai REST 的專案託管資訊
產權證書是真的嗎Dubai REST 的產權驗證
這個仲介和這則廣告合法嗎Trakheesi 許可編號、仲介的 BRN 與公司的 ORN
整體市場在漲還是在跌DLD 各項指數、Dubai Data and Statistics Establishment 的住宅與商用價格指數

查不到的也講清楚：開發商在檯面下給的優惠查不到。 預售的登記價格是合約價，過戶費補貼、家具包、付款計畫的折扣這些都不會出現在資料裡。所以預售的單價和成屋轉售的單價不能直接比，這是後面那段要講的重點之一。

我自己查一間房會點哪幾個地方

假設你看上某一棟大樓的一戶，我會照這個順序走一遍，熟了大概十五分鐘。每一步的操作細節和一張可以照著勾的檢查清單，我另外整理成一篇，之後會放上來。

第一步，查這棟樓的成交。 從 DLD 的交易資料或 Dubai Pulse 的交易資料集篩出這個建案、這個房型、最近十二個月的紀錄。重點不是平均價，是同房型的成交區間有多寬。區間很寬通常代表樓層、view、裝潢差異大，或者有幾筆不是正常買賣。

第二步，查實際登錄租金。 到 Dubai Pulse 的 Ejari 租約資料集拉出同一棟樓的租約，看實際登錄的年租金落在哪。銷售端給你的是預估租金，這裡給你的是別人真的簽了多少。

第三步，查合法漲幅。 用 DLD 的智慧租金指數看這棟樓的等級與市場均價區間。如果現租金已經貼近市場價，你接手後短期漲不動；如果明顯偏低，你反而有調漲空間。規則怎麼算，我在〈什麼在支撐杜拜租金〉那篇拆過。

第四步，查管理費。 用大樓名稱查 DLD 管理費指數的核定費率，乘上你這一戶的建物面積就是年管理費。這筆錢直接從你的租金收入裡扣，別墅社區大概每平方英尺 AED 2 到 6，JLT、JVC、Dubai Sports City 這類中價位公寓區在十幾元上下，Downtown、Dubai Marina、棕櫚島的高階大樓可以到二十幾元以上。同樣的毛報酬率，管理費差一倍，淨報酬就差很多。

第五步，驗身分與案子。 成屋的話用 Dubai REST 驗產權證書；預售的話查專案登記、施工進度和託管帳戶。然後驗對方：廣告上的 Trakheesi 許可編號、仲介的 BRN、公司的 ORN，Dubai REST 或 DLD 網站輸進去就知道。杜拜的物件廣告是許可制，沒有編號的廣告不合法。這些查證在流程裡的位置，我在〈在阿聯酋買房需要律師嗎〉那篇一起講過。

JBR 濱海住宅群。同樣的毛報酬率，管理費差一倍，淨報酬就差很多 JBR 濱海住宅群。同樣的毛報酬率，管理費差一倍，淨報酬就差很多。圖片：pe-sa / CC BY 3.0（Wikimedia Commons）

把數字組起來

用一組示範數字走一次（純示範，不是任何實際物件）：

項目金額
成交價AED 150 萬
年租金（Ejari 登錄區間中段）AED 105,000
毛報酬率7.0%
管理費（800 sqft × AED 16）扣 12,800
代管費（租金 5%）扣 5,250
空置（抓 7%）扣 7,350
淨收入79,600
淨報酬率5.3%

同一間房，銷售端講 7%，實際落袋 5.3%。這兩個數字都對，差在有沒有把後面三行扣掉。〔租金淨報酬率試算〕可以直接填你自己的數字。

這套系統怎麼長出來的

阿聯酋在政府數位化上投了很久。聯合國 2024 年的電子化政府調查裡，阿聯酋的電子化政府發展指數（EGDI）排全球第 11，電信基礎設施指數是全世界唯一拿到滿分的國家，人力資本指數從第 44 名升到第 10 名。

杜拜這邊更具體。無紙化政策讓 45 個政府單位省下 3.36 億張紙、約 AED 13 億成本和 1,400 萬工時，換算下來每位居民一年省掉約 40 小時跑政府單位的時間。DubaiNow App 把 130 多項服務收在一個地方。

2026 年的兩件事

房地產這一塊，今年有兩件事值得知道：

  • JLL 的全球房地產透明度指數 2026 版，杜拜排到全球第 17 名，分數 1.98，兩年內從第 28 名跳了 11 名，名次在瑞士、義大利、丹麥、挪威、南韓前面。阿布達比從第 41 名升到第 33 名，是這一版全球進步幅度最大的城市。JLL 點名的原因是數位化能力、反洗錢與實質受益人法規，以及市場資料的可得性。
  • 2026 年 9 月 3 日，DLD 上線 Initial Registration 平台，把開發商的專案登記、交易與託管帳戶收進同一個系統，核心功能叫 Project 360。對買方的意義是監理端看得到即時的專案與託管資料，不用等開發商回報。預售的託管機制怎麼運作，我在〈杜拜預售屋 Escrow 託管帳戶自保指南〉寫過。

再往前一點還有更激進的東西。DLD 從 2025 年 3 月開始試辦房產代幣化，把產權證書上鏈切成小份額，最低 AED 2,000 就能參與，官方揭露的目標是 2033 年代幣化規模達到 160 億美元。這件事還在早期，我會另外寫一篇。它至少代表這裡的產權登記已經數位化到可以直接在上面做金融產品的程度。

拿這個去對照 2009 年那一輪崩盤會更有感。那時候買方想確認一個案子的真實進度，靠的是開發商自己說；同樣的問題現在你自己查得到。

資料看得到，也可能被讀錯

查得到不代表看得懂。這幾個坑我自己踩過。

預售和成屋的單價不能直接比。 預售價是開發商配著付款計畫定出來的，還常帶過戶費補貼和家具包這些看不到的折扣；成屋轉售價是完工物件在市場上真正清掉的價格。把兩邊的每平方英尺放在一起排名，結論常常是反的。

平均價會被組成結構帶著走。 某個月某區的平均單價跳升，經常是因為多成交了幾筆頂樓或大坪數，不是整區都漲。看區間和中位數比看平均可靠。

另外兩件事比較細。交易筆數裡不是每一筆都是正常買賣，贈與、關係人移轉、整棟打包這些也在資料裡，做趨勢分析要先篩掉。租金指數給的是這個等級、這個社區的合法區間，不等於你這一戶實際能收多少，屋況、樓層、家具和談判都會動到最後的數字。

這些都是讀法的問題，資料本身還是好用的。我自己的做法是任何一個數字至少從兩個地方對過，而且一定看樣本數。這一段我另外拆一篇細講。

阿布達比也查得到

首都這邊的入口是 DARI，ADREC 和市政交通部的官方平台，市場儀表板每天自動更新，成交、平均價、價格指數都在上面，廣告許可也是在這裡申請。政府服務的總入口是 TAMM，目前超過 250 萬使用者、上千項服務，一年處理超過一千萬筆。

阿布達比的資料成熟度還在追杜拜，畢竟 2019 年才開放外國人買，起步晚了十七年。不過進步速度是全球第一，ADREC 自己設的目標是 2030 年進到全球最透明的前 25 名。阿布達比整體怎麼看，我整理在〈阿布達比買房完整指南〉。

所以這件事對你的意義

你不需要相信任何人的說法，包括我的。

我報給你的成交價，你可以自己去 DLD 的資料裡對。我說這一區租金多少，你可以自己去拉 Ejari 的租約紀錄。我說管理費大概這個數，你查得到核定費率。連我這個人有沒有登記、有沒有資格賣，你都驗得到。

這是我當初決定專做阿聯酋的原因之一。海外置產最難處理的其實是資訊落差帶來的不安全感，而這個市場把落差壓得比多數地方小。同樣在亞洲找標的，日本、馬來西亞、泰國各有各的好，但在「買方自己查得到多少」這一項，阿聯酋目前領先滿多的，比較細節在〈為什麼是阿聯酋〉。

如果你手上已經有在看的物件，把建案名稱和房型丟給我，我可以把成交區間、實際登錄租金、管理費費率和淨報酬一次查給你看，你拿著數字自己判斷。跟我說一聲就好。目前在追蹤的建案整理在這裡。

常見問題

杜拜的成交資料要付費嗎？ 政府這一層免費。DLD 的 Open Data 和 Dubai Pulse 都可以直接看和下載，API 要申請金鑰但也不收費。民間分析平台有些功能要訂閱，那是加值服務。

沒有阿聯酋居留身分，Dubai REST 用得到嗎？ 查詢類的功能大多不用登入就能用，像是驗產權證書、查專案、驗仲介編號。要綁定自己名下的產權、線上簽署或申請 NOC，就需要用 UAE PASS 登入，而 UAE PASS 要有 Emirates ID 才開得起來。實務上不少海外屋主是趁去杜拜那一趟先把 UAE PASS 開好。規則會調整，實際以官方說明為準。

我不懂英文也不會寫程式，這些查得動嗎？ 介面是英文和阿拉伯文，沒有中文，看得懂基本英文就夠用。CSV 和 API 那一層才需要一點技術。多數人用得到的其實是前面兩層，不用碰 API。

租約資料看得到租客是誰嗎？ 看不到。開放資料做過去識別化，個人資料不會出現，你看到的是物件層級的租金與期間。

杜拜第 17 名，那台灣排第幾？ JLL 那份指數評的是各地主要的商用房地產市場，評分項目包括資料可得性、法規執行與交易流程，和台灣的制度環境差異大，直接比名次意義有限。比較有用的是看它評什麼，這三項杜拜這幾年進步得很快。

這些資料可以取代盡職調查嗎？ 不行，它是盡職調查的基礎。開發商的實際交屋紀錄、社區物管品質、樓層採光這些還是要看和問。完整清單在〈海外置產盡職調查檢查表〉。

延伸閱讀

參考資料來源

關於我：Shirley Ke ｜無國界置產。我自己在做阿聯酋房產，協助成交會從開發商端獲得佣金，買方不會額外付費給我。這個站的原則是：好處講、風險也講，只推自己敢買的物件，資訊內容與物件推薦分開呈現。

免責：本文為一般資訊整理，不構成投資建議。政府系統的功能與規則會調整，指數與費率會逐年更新，實際請以 DLD、ADREC 與各系統的最新官方說明為準。