圖片：Iwona Rege / CC BY-SA 4.0（Wikimedia Commons）
台灣人杜拜買房流程：從選房到拿到產權
台灣人杜拜買房流程：從選房到拿到產權
很多人投資海外房地產，從流程開始就很陌生，身邊朋友也不一定有經驗可以問。報酬率、區域、稅務這些都查得到，但「實際上第一步要做什麼、第二步簽什麼」反而最難找。
所以我直接把杜拜買房的流程整理出來，從選房到拿到產權，每一步會發生什麼事、要簽什麼、付多少錢。（利益揭露：我是阿聯酋房產業務，佣金由開發商支付，你不額外付費。）
先分清楚：你要買的是預售還是成屋
這兩條流程差很多，先分清楚你買的是哪一種，後面才不會混在一起。
| 預售屋（off-plan） | 成屋（ready／二手） | |
|---|---|---|
| 賣方是誰 | 開發商 | 前一位屋主 |
| 主要合約 | Booking Form ＋ SPA | MOU（Form F） |
| 登記方式 | Oqood 初始登記（臨時產權） | 直接發 Title Deed |
| 何時拿到產權 | 交屋後才換成 Title Deed | 過戶當天 |
| 錢怎麼付 | 分期，跟工程進度走 | 過戶時一次付清或搭貸款 |
| 你在哪裡簽買房合約 | 台灣就可以，全程遠端 | 多數要本人或委託人到場 |
我自己接觸的台灣客戶，八成以上買的是預售。原因很單純：首付低、分期長，資金壓力被攤開。但預售的流程比較長，中間要簽的東西也比較多。
買預售屋：七個步驟
1. 選案、選戶，有些案子要先付 EOI
熱門開盤案會先開放 EOI（Expression of Interest，意向登記），付一筆可退的意向金排順位，開盤當天照順位選戶。不是每個案子都有這關，但一線開發商的搶手案幾乎都這樣跑。
2. 付訂金、簽 Booking Form
Booking Form 簽下去，你付的訂金就不能退了，沒有考慮期，也沒有反悔空間。有些客人以為貸款沒過可以當作取消理由，實際上不行，Booking Form 在 SPA 之前就已經有法律約束力。
所以簽之前請確認兩件事：這一戶你真的要，以及後面每一期的錢你拿得出來。
3. 七到十四天內付頭期款、DLD 登記費與行政費
常見的節奏是簽完 Booking Form 後 7 到 14 天內把這三筆一起繳清。有些開發商可以協商到 30 天，這個是可以談的，但談好了就會照規則執行。
建議一次把三筆都繳齊。理由很實際：分開繳很容易漏掉其中一筆，後面補繳會很麻煩。
4. 簽 SPA（買賣合約）
SPA 是正式合約，通常 55 到 70 頁。開發商寄來後一般有 14 天審閱期，逾期沒簽回，開發商有權取消訂單並沒收訂金。
這份合約值得你花時間。我會給客戶中譯本，然後把重點逐條講一次，整套講完常常要三四個小時。裡面最該看懂的是這幾項：
- 逾期付款的罰則怎麼算，寬限幾天，超過多久這一戶就不算你的
- 交屋日期怎麼定義，延遲的話開發商的責任是什麼
- 轉售（轉讓）的條件，也就是你要付到幾成才能轉手
- 面積誤差的處理方式
💡 在杜拜是先付頭期款，合約才成立、才跟你簽 SPA。跟台灣先簽約再繳款的順序相反。
5. 開發商到 DLD 做 Oqood 登記
SPA 雙方簽完，開發商會去杜拜土地局（DLD）做初始銷售登記，也就是 Oqood。這一步完成，這筆交易才正式進了政府的臨時登記簿，你手上的 Oqood 證明就是預售階段的產權憑證。
從簽完約到登記完成，快的話一週，慢的話可能拖到一個月，各家開發商效率不同。
6. 按期付款
之後就是照 SPA 的時程繳款。每一期要匯之前，務必看開發商當期寄來的正式通知，確認收款帳號。
不要拿 SPA 上的帳號直接匯。 開發商中途換託管銀行是真實會發生的事。帳號一律以當期通知信件為準，匯之前跟你的業務再核對一次。
7. 交屋、驗屋、換 Title Deed
工程完工後開發商發交屋通知，你（或委託代理人）去驗屋、列缺失、確認修繕，付清尾款，Oqood 就會換成正式的 Title Deed。
Title Deed 是什麼？ 它是杜拜土地局核發的產權證書，上面記載你的名字、物件編號、面積和產權型態，等於政府登記簿上的正式紀錄。杜拜的 Title Deed 是電子文件，不是紙本狀紙，可以在 DLD 的系統裡查驗真偽。拿到它，這間房子才能出租、抵押、轉賣，或者拿去申請黃金簽證。
買成屋：五個步驟
成屋流程短很多，但要處理的對象從開發商變成前屋主，中間多了一道 NOC。
- 看屋、議價，談定價格與交屋條件。
- 簽 MOU（Form F）並付訂金，通常是成交價的 10%。Form F 是 DLD 的制式合約，會寫明價格、付款方式、過戶期限，以及任一方違約的後果。
- 賣方向開發商申請 NOC（不反對證明），確認這間房沒有積欠 service charge 或其他債務。DLD 規定 freehold 區的過戶必須附開發商的電子 NOC，沒有 NOC 過不了戶。
- 雙方到 DLD 的 Trustee Office（房地產登記信託中心）過戶，當場付清 4% 登記費與各項規費。
- 領 Title Deed。DLD 官方標示這道手續的作業時間是 25 分鐘。
真正花時間的是第 3 步，NOC 依開發商效率不同，抓一到三週比較保險。
謝赫扎耶德大道，杜拜的主幹道與商辦聚落。圖片：Francisco Anzola / CC BY 3.0（Wikimedia Commons）
費用到底要準備多少
以下是杜拜土地局公告的官方收費（2026 年查），不是市場估算：
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 登記費（成屋過戶／預售 Oqood） | 成交價 4% |
| 知識費、創新費 | 各 AED 10 |
| 產權證書 Title Deed | AED 250 |
| 統一地圖（市政府轄區內） | AED 225 |
| 公寓／別墅圖資 | AED 250 |
| 登記信託中心服務費 | 成交 ≥ AED 50 萬：AED 4,000＋VAT；未達 50 萬：AED 2,000＋VAT |
| 開發商 NOC 費（成屋才有） | 依開發商，常見 AED 500 至 5,000 |
這裡有一個官方規定和實務不一樣的地方：法規寫的是買賣各付 2%，但杜拜市場的慣例是買方把 4% 全部吃下來。議價的時候你可以把這件事拿出來談，法規原本就是這樣寫的。
抓個實際數字：買一間 AED 200 萬（約台幣 1,720 萬）的成屋，登記費 8 萬、信託中心約 4,200、其他規費與地圖約 700 到 900、NOC 抓 2,000，合計大約 AED 8.7 萬，約佔房價 4.4%。
預售屋單純一些，主要就是 4% 的 Oqood 登記費加上開發商的行政費，沒有 NOC 那一筆。
持有階段的 service charge、代管費怎麼扣，可以用〔租金淨報酬率試算〕算一遍。
錢怎麼從台灣出去
錢從台灣出去這一段，是台灣買家最常卡住的地方。圖片：范姜中岑 / CC BY-SA 2.0（Wikimedia Commons）
額度。 中央銀行在 2024 年 11 月 1 日把個人每年累積結匯額度從 500 萬美元調高到 1,000 萬美元，一般買房的金額根本碰不到上限。單筆結匯達新台幣 50 萬元以上要填申報書，銀行會協助你辦。
銀行要看什麼。 去臨櫃的時候帶購屋憑證，Booking Form 或 SPA 都可以，但要是雙方都簽署用印的版本。只有你自己簽名、開發商還沒蓋章的空白單，銀行現在多半不收。近年防詐查得嚴，行員會確認這筆錢的去向是真實交易。
怎麼匯。 一般是台幣換美金，再把美金匯到開發商指定的託管帳戶。國際匯款通常一到三個工作天到帳，匯完把水單拍照留存並回傳給你的業務核對。
幾個實務細節：英文地址要先翻好；手機號碼記得加 886 並去掉開頭的 0；Email 一定要填你天天會看的那個。開發商所有的通知，從訂購單、合約到每一期的繳款提醒，全部走 Email，真的會有客人填了一個不常用的信箱，結果整串通知都沒看到。
也有客人提前兩三週就把錢匯過去，結果匯款被退回，白白多付一次手續費。匯之前先確認一次帳號，花不了你多少時間。
三個官方規定和實務不一樣的地方
一、轉售門檻：合約寫 40%，實際常常要 60%。
SPA 裡通常會寫，付款進度到 40% 就可以申請轉讓。但你如果買的是 40/60 或 20/80 這類付款計畫，實際上要繳到 60%、而且沒有任何逾期罰金，開發商才會開出轉讓用的 NOC。開發商要確保資金留在案子裡蓋到完工，這是他們的立場，不算刁難，但你如果打算交屋前轉手，這個差距會直接影響你的資金規劃。
簽約前就問清楚：這個案子實際要付到幾 % 才開得出轉讓 NOC。
二、黃金簽證的門檻，官方和開發商不同調。
官方規定是 DLD 估價達 AED 200 萬就能申請 10 年黃金簽證，2026 年起預售屋和貸款屋都符合，聯邦層級也取消了最低付款比例的要求。但實務上，開發商多半要你付到 30% 到 50% 才願意開出申辦需要的文件。
另外，看的是當下的 DLD 估價，不是你當初的購入價。房子後來漲上去達標，一樣可以拿去申請。細節見〈杜拜黃金簽證懶人包〉。
三、貸款成數，非居民和居民差很多。
阿聯酋央行給居民身分的外籍人士，首購且房價低於 AED 500 萬，最高可到 80%。但如果你是非居民（人在台灣、沒有阿聯酋居留身分），銀行的內規通常只給 50% 到 60%，而且審核更嚴。
所以在算資金的時候，請用 50% 這個數字去做壓力測試，不要用網路上看到的 80%。
常見問題
人不在杜拜可以買嗎？ 預售屋可以全程遠端完成，文件都是電子簽署。成屋過戶多數要本人或持委託書（POA）的代理人到場，委託書需要公證與認證。
一定要找仲介嗎？ 法律上沒有強制。但杜拜要求仲介持有 RERA 執照，你可以在 DLD 的系統查證。預售案由開發商付佣金給仲介，買方不會因為透過仲介而多付錢，這是市場結構決定的。
買房會自動拿到簽證嗎？ 不會。房產達標之後要另外申請黃金簽證，兩件事是分開的。而且拿到的是長期居留，不是入籍，阿聯酋也沒有捐錢換護照的方案。
Oqood 和 Title Deed 有什麼不同？ Oqood 是預售階段的臨時登記，證明這筆交易已經在政府系統裡。Title Deed 是交屋後發的正式產權證書。兩者都受法律保護，但能做的事不同，例如出租、抵押一般要等 Title Deed。
阿布達比的流程一樣嗎？ 大方向類似，但主管機關是 DMT 與 ADREC、不是 DLD，過戶費率也不同（杜拜 4%、阿布達比 2%）。市場概況見〈阿布達比買房完整指南〉，流程細節我會另外寫一篇。
所以你現在該做什麼
還在看資料的階段，先把資金結構算清楚：自備款多少、每期要付多少、空窗期扛不扛得住。這三個數字算得出來，選案就會快很多。
已經在看具體案子的話，把 SPA 的轉售條款、逾期罰則、交屋定義這三處先問清楚再決定要不要下訂，這三條是簽下去之後最難回頭的。
想要我幫你把某一個案子的流程、費用和資金時程拉成一張表，或是想看適合你預算的案子，跟我說一聲。目前在追蹤的建案我也整理在這裡。
延伸閱讀
- 〈杜拜預售屋會爛尾嗎？Escrow 託管帳戶自保指南〉：錢匯進去之後，政府怎麼管
- 〈在阿聯酋買房需要律師嗎？〉：制度上誰在保護買方
- 〈杜拜買房會後悔嗎？台灣人最常踩的 10 大坑〉：流程之外的判斷題
- 〈阿布達比買房完整指南〉：換個酋長國，規則差在哪
- 〈杜拜黃金簽證懶人包〉：買房和身份怎麼接上
- 〈海外房產收租要繳台灣所得稅嗎？〉：台灣這一關
- 〈杜拜區域地圖〉：先決定買在哪一區
參考資料來源
- 登記費、產權證書、地圖、信託中心服務費等收費標準：杜拜土地局（DLD）Property Sale Registration 服務頁
- 預售初始登記（Oqood）費率與知識費、創新費：DLD Request to Register the Initial Sale 服務頁
- 外國人可持有 freehold、usufruct 或 99 年租賃權，產權證書由土地局核發：UAE 政府官方入口 u.ae；杜拜 2006 年第 7 號法律與第 3 號規章
- 個人每年累積結匯額度自 2024/11/1 由 500 萬美元調高至 1,000 萬美元：中華民國中央銀行新聞稿（2024/10/30）
- 單筆結匯達新台幣 50 萬元以上應填報申報書：外匯收支或交易申報辦法
- 阿聯酋央行房貸 LTV 規範與非居民實務成數：CBUAE 房貸規定與銀行實務
- 黃金簽證門檻與 2026 年預售、貸款屋適用調整：u.ae 黃金簽證頁
- Booking Form、SPA 審閱期、轉讓 NOC 實際門檻、匯款實務：作者第一線交易經驗
關於我：Shirley Ke ｜無國界置產。我自己在做阿聯酋房產，協助成交會從開發商端獲得佣金，買方不會額外付費給我。這個站的原則是：好處講、風險也講，只推自己敢買的物件，資訊內容與物件推薦分開呈現。
免責：本文為一般資訊整理，不構成投資建議。費率與規定會調整，實際請以杜拜土地局（DLD）與開發商最新公告為準。