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稅務與金流 · 2026年9月8日

海外房產收租要繳台灣所得稅嗎？一次搞懂海外所得與最低稅負制

先直接回答：可能要，但很多人其實不用繳。海外房租不是走一般的綜合所得稅，而是走「最低稅負制」，而且要跨過兩道門檻才會真的被課到。

很多人聽到「杜拜免稅」「海外收租」就以為完全不用管稅。杜拜那一端確實幾乎 0 稅，但你是台灣人、是台灣稅務居民，你的海外房租在台灣屬於「海外所得」，基本上還是需要申報的。好消息是：台灣對海外所得設了很高的門檻，很多在海外買房收租的人其實根本繳不到這部分的稅。

首先，你是不是「台灣稅務居民」？

只要你是中華民國境內居住者（簡單說：有戶籍且一年住境內一定天數，或生活與經濟重心在台灣），你的海外所得原則上就要納入台灣稅制考量。海外房租屬於海外所得裡的「租賃所得」。

實務上，稅法把「台灣稅務居民」分成兩種情況，符合其中一種就算：

  • 在台灣有戶籍：當年度在境內住滿 31 天；或住不到 31 天，但生活與經濟重心在台灣（例如家庭、主要工作、主要財產都在這裡），就算台灣稅務居民。
  • 在台灣沒戶籍：當年度在境內居留合計滿 183 天，也算。

換句話說，多數有台灣戶籍、平常人也在台灣的人，就算長期在海外置產，仍然是台灣稅務居民，海外房租就要納入下面說的最低稅負制來看。

如果你已經是他國稅務居民、不再是台灣居住者，規則不同，這篇就不適用囉！

海外房租不走綜所稅，走「最低稅負制」

台灣的海外所得不併入一般綜合所得稅，而是走最低稅負制（正式名稱是「個人基本所得額」，也就是常聽到的 AMT）。

它的邏輯是：先算出你的「基本所得額」，扣掉一大筆免稅額之後，超過的部分才用單一稅率課稅，再跟你原本的綜所稅比較，補差額。

海外收入 100 萬以上才要申報，基本所得額 750 萬以上才要課稅

海外房租要真的被課到稅，要連過兩關：

門檻一：海外所得全年合計要達 100 萬元，才會被計入。 以一個申報戶計算，你全年海外所得合計未達新台幣 100 萬元，就完全不用計入基本所得額。

門檻二：基本所得額要超過 750 萬元免稅額，超過的部分才課稅。 就算你的海外所得達到 100 萬被計入了，接下來會併進「基本所得額」，再扣除免稅額 750 萬元（自 2024 年度起由 670 萬調高，會依物價指數定期調整，實際以當年度財政部公告為準）。

只有超過 750 萬的部分，才用 20% 計算「基本稅額」。

最後一步：把算出來的「基本稅額」和你原本的「一般綜所稅額」比較，哪個高用哪個；如果基本稅額比較高，才需要補兩者的差額。

換句話說：海外所得沒破 100 萬，免煩惱；破了 100 萬但整體沒破 750 萬，通常也不用多繳；要到高資產、基本所得額破 750 萬，才真的會被課到。

💡 同樣是買房收租，收租地點在台灣還是海外，要繳的稅可能差很多！

  • 在台灣的房子收租：租金屬於一般綜合所得，從第一塊錢就要併入你的綜所稅，直接按你的累進稅率課（高所得者最高到 40%）。就算用財政部的必要費用標準（租金收入的 43% 當費用）打折，剩下的部分還是按你的稅率課。
  • 在海外的房子收租：走的是上面說的最低稅負制，有 100 萬的計入門檻、750 萬的免稅額。對很多人來說，這筆海外租金實際上一毛所得稅都繳不到。

所以如果你本身在台灣的綜所稅率已經很高，多一間台灣收租房，租金幾乎是直接被高稅率吃掉一塊；同樣一筆錢拿去海外置產收租，在稅務上反而可能完全不受影響。

這不是叫你為了節稅去買房，買房該看的還是物件本身的報酬與風險。

但對高所得族群來說，這確實是海外置產的優勢。（當然另一個前提是，你投資的市場本身，也不跟你收太多稅）

租金的「所得」怎麼算？可以扣費用

海外租賃所得不是拿「租金收入」直接課稅。你可以用收入減除成本及必要費用後的餘額當所得額。

能提出證明的話，像物業管理費、代管費、修繕費、貸款利息等相關必要費用，可以核實扣除。

留好單據很重要，這會直接影響你要申報的金額。

（如果你之後把房子賣掉，賣房的獲利屬於「海外財產交易所得」，也是海外所得的一種，用成交價減成本費用計算；海外財產交易的損失只能抵同年度的海外財產交易所得，不能抵租金這類其他海外所得。）

海外收租台灣稅務試算

用三個情境秒懂（數字為說明，非個案認定）：

情境 海外所得狀況 要不要繳最低稅負
A. 小額收租 杜拜房年租金約 60 萬，其他海外所得為 0 海外所得未達 100 萬，不計入，不用繳
B. 中等 海外所得合計 120 萬（已計入），但整戶基本所得額約 300 萬 未超過 750 萬免稅額，不用多繳
C. 高資產 基本所得額合計 900 萬 超過 750 萬的 150 萬 × 20% = 30 萬基本稅額，再與綜所稅比，高者補差額

多數單純買一兩間海外房收租的人，會落在 A 或 B。

真正會被課到的，通常是本身所得就很高、或同年還有其他大筆海外所得（海外股利、賣海外資產等）的人。

簡單總結

  • 「杜拜 0 稅」不等於「你 0 稅」：那是杜拜那一端，台灣這一端要看最低稅負制。
  • 沒匯回台灣也算：海外所得是以「所得發生」為準，不是「匯回台灣」才算。別以為錢留在海外就沒事。
  • CRS 會交換資訊：阿聯酋與台灣都是 CRS 參與地，海外金融帳戶資訊可能被交換回台灣。與其被動被查，不如據實申報。本文不教任何規避申報的做法。
  • 該申報就要申報：即使你不用辦一般綜所稅，只要基本所得額超過 750 萬，仍要辦理最低稅負的申報。
  • 海外已繳的稅可扣抵：海外所得若在當地已繳稅，可憑納稅憑證扣抵；但杜拜通常 0 稅，所以幾乎沒有可扣抵的。

關於我：Shirley Ke ｜無國界置產。我是阿聯酋房地產從業人員，協助成交時會從開發商端獲得佣金，買方不會額外付費給我。這個站的原則是好處講、風險更要講。

免責：本文為一般資訊整理，不構成投資、稅務或法律建議。稅制門檻與級距會逐年調整，實際請以財政部公告與會計師、國稅局的個案認定為準。

參考資料來源