無國界置產Borderless Property

圖片：Lord Koxinga / CC BY-SA 3.0（Wikimedia Commons）

杜拜的實價登錄和台灣差在哪？租金這一塊差最多

海外置產基礎 · 2026年9月29日

Shirley Ke無國界置產．阿聯酋房地產

杜拜的實價登錄和台灣差在哪？租金這一塊差最多

台灣客戶聽到杜拜的成交和租金都查得到，反應通常有兩種。一種是「那不就跟我們的實價登錄一樣」，一種是「中東的政府會公開這種東西？」

兩個反應我都懂，而且答案在中間。兩套制度做的是同一件事，但覆蓋的東西差滿多的，有些地方台灣做得比杜拜細，有些地方台灣完全空著。這篇我把兩邊攤開來比，順便講為什麼會長成這樣。（利益揭露：我是阿聯酋房產業務，佣金由開發商支付，你不額外付費。）

先看全貌

台灣杜拜
制度實價登錄，2012 年上路，2.0 自 2021 年 7 月土地局（DLD）登記制度，加上開放資料與查詢 App
成交揭露細度完整門牌與地號建案或大樓層級
申報時點買賣雙方於登記送件時一併申報交易完成即進系統
預售申報簽約後 30 天內走 Oqood 初始登記
異常值處理政府先篩掉 7 類案件才公開全量公開，異常值要自己篩
租金揭露只有經紀業受託與包租業轉租的案件長租一律登記 Ejari，資料公開
房東自租的租金查不到查得到
租金上限規則無智慧租金指數綁續約漲幅
管理費沒有全國性核定與查詢逐棟核定費率，可查
物件廣告無逐則許可編號Trakheesi 許可編號，可即時驗證
資料取得查詢網 ＋ 每旬批次 CSV查詢介面 ＋ CSV ＋ REST API
預售轉售禁止紅單轉售合法，有二手預售市場

下面挑差距最大的幾塊講。

成交這一塊，台灣其實做得比杜拜細

先講台灣的優勢。

台灣揭露到完整門牌。 實價登錄 2.0 自 2021 年 7 月 1 日起把原本的區段化揭露改成完整門牌與地號，而且溯及既往，三百多萬筆舊資料一起補揭露。你可以查到某條路某號某樓實際成交多少。

申報責任綁在登記上。 2.0 起買賣案件由買賣雙方共同申報，在登記案件送件時一併申報，預售屋則是簽約後 30 天內。屆期未報或申報不實，罰鍰 3 萬到 15 萬元，情節重的加重到 100 萬元。

杜拜這邊的成交資料是建案或大樓層級，看得到哪一棟、什麼房型、什麼時候成交多少，但不會給你門牌號和樓層。所以單就「這一戶到底賣多少」這個問題，台灣的答案更精確。

這件事值得先說清楚，不然後面聽起來會像在誇杜拜貶台灣。台灣的成交揭露放到國際上比，細度是前段班。

但台灣會先篩，杜拜是全量給你

差異出現在公開之前的那一道手。

台灣有 7 類案件不予揭露，包括單價明顯偏高或偏低、總價為零、特殊交易（合建分屋、借名登記返還、債務關係影響、合意或法院判決解約、墓園等）、土地與建物未合併申報、多筆交易無法分算、仍在查處中的案件，以及申報內容有疑義的案件。政府的理由是這些案件沒有市場參考價值，留著會誤導。

杜拜是全量公開。 贈與、關係人之間的移轉、整棟打包，全部都在資料裡，你要自己篩掉。

兩種設計各有代價。台灣的版本乾淨，拿到手就能用，但你看不到市場的邊界在哪，也看不到被篩掉的是什麼。杜拜的版本很髒，你要會篩才用得動，但整個市場的樣貌都在你眼前，包括那些不正常的部分。

💡 我自己偏好後者，因為做決定的時候我想知道極端值長什麼樣。不過對只想看行情的人來說，台灣那種先整理過的版本確實比較友善。

租金：差距最大的一塊

這是兩套制度落差最明顯的地方，而且剛好是投資人最在意的地方。

台灣的租賃登錄只蓋到一部分市場。 申報義務落在不動產經紀業受託的案件，以及租賃住宅包租業的轉租案件，都是簽約後 30 天內申報。房東自己租給房客的那一大塊，不用申報。台灣有很大一部分的租賃是房東直接出租，這些都不會進資料，所以你查到的是市場的一角。

杜拜的長租一律要登記 Ejari。 不登記幾乎走不動，租客辦居留、接水電、小孩入學都要用它。這個強制性讓資料補得比較齊，而且租約紀錄進了開放資料集，你撈得出同一棟樓別人實際簽多少。

還多一層規則。杜拜有智慧租金指數，依設施、屋況、屋齡和物管品質把建築物分成 A 到 D 級，給出這個等級、這個社區的租金區間，續約能漲幾個百分點也綁在這個指數上。台灣沒有對應的東西，租金漲幅是房東和房客自己談。

杜拜地鐵列車。租客結構和租金水準都查得到，這在海外市場不常見 杜拜地鐵列車。租客結構和租金水準都查得到，這在海外市場不常見。圖片：Rob Dammers / CC BY 2.0（Wikimedia Commons）

對投資人的實際差別是這樣：報酬率的分母是房價，兩邊都查得到；分子是租金，只有杜拜查得到別人實際收多少。你在台灣算租金報酬率，租金那一格多半是問來的或估的。在杜拜那一格可以是查來的。

這也是我覺得杜拜對海外買方比較友善的原因。你人在台灣，最需要的就是不用靠人轉述的那些數字。怎麼實際查，我另外整理了一篇操作步驟，之後會放上來。

管理費和廣告：杜拜多兩層台灣沒有的東西

管理費。 杜拜的共有產權大樓由 DLD 逐棟核定每平方英尺的年費率，依送審預算逐年複核，帳務走 Mollak 系統，屋主看得到核定預算和帳單。你買之前就能用大樓名稱查到費率，乘上建物面積就是一年要繳多少。

台灣的管理費沒有全國性的核定與查詢機制，要問管委會、問仲介，或看社區規約。數字通常拿得到，但沒有一個官方的地方可以驗。

這筆錢對報酬率的影響不小。杜拜同樣坪數的公寓，中價位區和高階大樓的費率可以差一倍以上，一年幾萬迪拉姆的差距直接從租金裡扣。

廣告許可。 杜拜的物件廣告是許可制，每一則合法廣告都帶 Trakheesi 許可編號，很多還附 QR 碼，掃下去會顯示這個許可屬於哪家公司、對應哪個物件。台灣有不動產說明書和經紀人簽章的制度，但沒有「每一則廣告都有一個可以即時驗證的編號」這種設計。

對買方來說，這個編號的用處是你不用先判斷對方可不可信，直接驗編號就好。

預售的規則，兩邊方向相反

這一塊很有意思，因為政策目標不同，做法幾乎是反的。

台灣在壓預售投機。 實價登錄 2.0 同時把預售屋全面納管：銷售前契約要報地方政府備查，簽約後 30 天內申報，而且禁止買受人把紅單轉售給第三人，違者按戶處 15 萬到 100 萬元罰鍰。

杜拜的預售轉售是一個合法市場。 付到開發商規定的比例（實務上常見 30% 到 50%）並取得 NOC 之後，可以把合約轉給下一個買方，這在杜拜有個專門的說法叫 assignment，市場上是常態交易。

Dubai Marina 興建中的住宅。預售轉售在杜拜是合法且活絡的市場 Dubai Marina 興建中的住宅。預售轉售在杜拜是合法且活絡的市場。圖片：traveljunction / CC BY-SA 2.0（Wikimedia Commons）

兩邊都有道理。台灣的房市以自住需求為主體，壓住紅單投機是在保護自住買方；杜拜要的是國際資金持續進場，流動性本身就是產品的一部分。

對投資人的實際意義在出場路徑。在杜拜，你的預售合約在交屋前就有一個可以賣掉的市場，這是台灣沒有的彈性。代價是這個市場也會被同一批投機資金放大波動，交屋潮那幾年特別明顯。所以看預售的時候，交屋時程和同期供給量要一起看。

資料怎麼拿到手

台灣這邊有查詢網，也有批次資料。不動產成交案件（含買賣、租賃、預售屋）的批次電子資料在每月 1 日、11 日、21 日發布，也就是每旬一次，可以免費下載。

杜拜這邊除了查詢介面和 CSV，還有 REST API，DLD 另外開了 API Gateway 把 Ejari、Mollak、Trakheesi 這些系統接出來給開發者。

差別就在最後這一層。因為有 API，杜拜長出了一整層民間分析平台，DXBinteract、Property Monitor、Reidin 這些都是拿 DLD 的開放資料做的。台灣的實價登錄沒有長出同樣規模的第三方生態，你多半還是回內政部的查詢網自己看。

為什麼會長成這樣

制度的樣子跟它要解決的問題有關。

台灣的房市以自住為主，資料政策同時要處理隱私、稅基和市場秩序，所以走的是「先篩後開、但開得很細」的路線：揭露到門牌，但先把不具參考價值的案件濾掉。

杜拜的人口組成完全不同，絕大多數住在這裡的是外籍居民，房市的資金有很大比例來自國外。對一個靠國際資金的市場來說，透明度本身就是招商工具，所以走的是「全量開放、附上規則」的路線：資料通通給你，同時用租金指數、託管帳戶、廣告許可這些機制把交易秩序管住。

JLL 的全球房地產透明度指數 2026 版把杜拜排到全球第 17 名，兩年內從第 28 名跳了 11 名，理由就是數位化能力、法規落實和市場資料的可得性。整套系統怎麼組起來的，我在〈杜拜有實價登錄嗎〉寫得比較完整。

對你的實際意義

如果你習慣用實價登錄查台灣的房子，那你已經有查杜拜的基本功了，只是要換工具，而且多了兩樣台灣沒有的東西可以查：別人實際簽的租金，以及核定的管理費。

反過來說，杜拜也有台灣沒有的資訊死角。開發商檯面下給的優惠、過戶費補貼、家具包這些不會進資料，所以預售的單價永遠要打折看。這一點兩邊其實一樣，台灣的預售議價空間也不會寫在實價登錄上。

我自己的結論是：這兩套制度沒有輸贏，重點是你知不知道各自蓋到哪、漏了什麼。知道了之後，你在杜拜能拿到的資訊完整度，其實比多數台灣人想像的高很多。

如果你想試試看查一間實際的物件，把建案名稱、房型和面積丟給我，我把成交區間、實際登錄租金和管理費費率整理給你，你自己對數字。跟我說一聲就好。目前在追蹤的建案整理在這裡。

常見問題

杜拜的成交資料查得到門牌和樓層嗎？ 查不到。公開資料是建案或大樓層級，會有房型、面積和成交金額，但不會給門牌號和樓層。這一點台灣的實價登錄比較細。要確認某一戶的細節，要靠產權文件和現場。

台灣的租賃實價登錄為什麼查不到大部分租金？ 因為申報義務只落在不動產經紀業受託的案件和包租業的轉租案件。房東自己出租不用申報，而這一塊在台灣佔的比重很高，所以資料看到的是部分市場。

杜拜的租約資料會看到租客是誰嗎？ 看不到。開放資料經過去識別化，個人資料不會出現，你看到的是物件層級的租金與租期。

台灣的實價登錄有 API 嗎？ 有查詢網和每旬的批次資料下載，可以免費取得 CSV。公開 API 這一層目前不像杜拜那樣完整，所以第三方分析工具的生態也比較小。

預售紅單在杜拜真的可以轉賣？ 杜拜沒有紅單這個概念，對應的是預售合約轉讓（assignment）。條件是付到開發商規定的比例並取得 NOC，程序走 DLD 登記，是合法的常態交易。細節看〈台灣人杜拜買房流程〉。

兩邊都查完，還需要看房嗎？ 需要。資料告訴你價格合不合理、租金撐不撐得住，但採光、鄰居、物管實際做得怎樣、社區氛圍，這些只有人到現場或找人代看才知道。完整清單在〈海外置產盡職調查檢查表〉。

延伸閱讀

參考資料來源

關於我：Shirley Ke ｜無國界置產。我自己在做阿聯酋房產，協助成交會從開發商端獲得佣金，買方不會額外付費給我。這個站的原則是：好處講、風險也講，只推自己敢買的物件，資訊內容與物件推薦分開呈現。

免責：本文為一般資訊整理，不構成投資建議。兩地的法規與揭露範圍都會修正，實際請以內政部與 DLD 的最新公告為準。