圖片：pe-sa / CC BY 3.0（Wikimedia Commons）
什麼在支撐杜拜租金？租客從哪裡來、能漲多少、政府怎麼管
什麼在支撐杜拜租金？租客從哪裡來、能漲多少、政府怎麼管
看杜拜的第一個數字通常是報酬率，6%、7%、8% 這樣。但報酬率的分子是租金，你買下去之後真正要面對的是這間房子租不租得出去、租金撐不撐得住。
所以這篇我整理的是租客從哪裡來、租金能漲多少、政府怎麼管，還有 2026 年正在降溫的那一塊。（利益揭露：我是阿聯酋房產業務，佣金由開發商支付，你不額外付費。）
租客是誰
杜拜有個和台灣很不一樣的結構：絕大多數住在這裡的人是租屋的外籍居民。 本地公民只佔人口的一小部分，外派、創業、外籍專業人士這些人多半沒有買房，就算買了也常常是投資而非自住。
支撐這個結構的是人口。杜拜統計中心的數字是 2025 年底人口 458 萬人，年增 7.5%，十五年翻了一倍。白天實際在杜拜的人數約 639 萬，因為還有 181 萬的臨時訪客。這些人進來都要有地方住，多數是用租的。
杜拜地鐵列車，通勤人口就是長租市場的主要客源。圖片：Rob Dammers / CC BY 2.0（Wikimedia Commons）
另一塊是觀光客。杜拜經濟旅遊局（DET）公布 2025 年國際過夜旅客 1,959 萬人次，年增 5%，連續三年破紀錄。飯店平均住房率 80.7%（2024 年是 78.2%），全年售出 4,485 萬個房晚。12 月單月首度突破兩百萬人次。
💡 長租的客源是這些常住人口，短租的客源是觀光客。兩邊的數字要分開追，不能混著看。
長租和短租是兩個市場
這兩個的規則和報酬結構差滿多的，算的時候要分開。
| 長租 | 短租（holiday home） | |
|---|---|---|
| 租期 | 一年起跳 | 一晚到數週 |
| 合約登記 | Ejari（DLD 系統，強制） | DET 許可證 |
| 收款方式 | 常見一到四張支票，年繳最常見 | 平台即時收款 |
| 毛報酬 | 約 6 到 7%（區域差異大） | 較高，但要扣營運成本 |
| 代管費 | 租金的 5 到 8% | 約 20% |
| 空置風險 | 一年一次的換約空窗 | 每天都在變動，杜拜入住率約 69% |
| 誰適合 | 想省事、要穩定現金流 | 願意管、能承受淡旺季波動 |
短租不是想做就能做。 杜拜是許可制，由 DET 核發假日屋（holiday home）執照，只能整戶出租，不能分租單一房間。個人可以自己申請、自行管理最多 8 戶；如果要代管別人的房子，不管一戶還一百戶，都要另外持有營運商執照。
費用方面，初次核准費 AED 1,520，之後按房間數每年 AED 370，加上每筆 AED 70 的知識與創新費。許可證要貼在屋內看得到的地方，門外 DEWA 電表牌下方要貼 QR 碼，每位房客都要向 DET 登記，每月 15 號前送件。
規矩不少，不過也因為管得緊，杜拜的短租市場沒有亂掉。
租金能漲多少，法規寫死了
杜拜的房東不能想漲多少就漲多少。 2013 年第 43 號法令把續約時的調漲幅度綁在「你目前的租金比市場均價低多少」上：
| 現租金低於市場均價 | 續約最多可漲 |
|---|---|
| 10% 以內 | 不可調漲 |
| 11% 到 20% | 5% |
| 21% 到 30% | 10% |
| 31% 到 40% | 15% |
| 超過 40% | 20% |
「市場均價」不是房東說了算，是看 RERA 的租金指數。2025 年 1 月起改用智慧租金指數（Smart Rental Index），把建築物分成 A、B、C、D 四級，依設施、屋況、屋齡、物管品質評分，2026 年又加上子社區與有無家具的分層。
對買方來說，這條規則的影響很直接。如果你買到的是一間現租金已經貼近市場價的房子，那你短期內幾乎漲不動，拿到的就是現在這個數字。如果你買到的是現租金明顯低於市場的房子（前屋主好幾年沒調），你手上反而有調漲空間，續約時可以合法往上走。
所以看成屋的時候，除了問「現在租多少」，記得再問一句：這個租金跟 RERA 指數比是高還是低。
2026 年的實況：租金在降溫
杜拜整體住宅的年租金成長，從 2025 年 12 月的 6.2% 降到 2026 年 4 月的 1.5%。公寓和別墅還分兩路走：
- 公寓：2026 年 4 月平均年租 AED 90,940，比 2026 年第一季的均值 95,293 下修了 4.6%，不過跟 2025 年 4 月比還是高 4.4%。
- 別墅：平均年租 AED 229,000，季增 3.3%，年增 9.1%。
拉長看，整體年成長從 2024 年的 15 到 20%，回到現在的 5 到 8%。
公寓的新供給比別墅多很多，所以先感受到壓力，別墅的土地稀缺，還在漲。這比較像市場回到正常速度。不過你如果用 2024 年那種漲幅去推未來五年的現金流，數字一定會高估。
我自己算的時候，租金成長一律抓保守，有時候直接抓零。這樣算出來還過得去的案子，後面真的漲了就是多的。
空置率怎麼抓
空置率直接影響你實際收到多少，算的時候不能省。
市場報告給的區間大致是：熱門區（Marina、Downtown、Business Bay）約 2 到 4%；全城平均 5 到 7%；新供給多或定價偏高的社區 8 到 12%；夏季高峰月份可以到 16%。
換算成天數比較有感：
| 空置率 | 一年空幾天 |
|---|---|
| 5% | 約 18 天 |
| 7% | 約 25 天 |
| 12% | 約 44 天 |
| 16% | 約 58 天 |
定價貼近市場行情的物件，上架大約 2 到 6 週會租出去。
建議你用三組假設各算一次：樂觀 5%、基準 7%、保守 12%。三組都還撐得住，再考慮進場。直接用〔租金淨報酬率試算〕把 service charge、代管費和空置一起扣掉，會比你看到的毛報酬率低不少。
什麼情況會讓租金撐不住
最需要盯的是供給。杜拜過去五年平均年交屋約 3.5 萬戶，2027 年的預計交屋量接近 7 萬戶，大約是平均的兩倍。供給集中的區包括 JVC、Business Bay、Creek Harbour、Dubai Hills 和 Azizi Venice。
不過這個數字要打折看。過去兩年實際交屋量大概只有預告的一半，延遲在杜拜是常態。所以「供給海嘯」常常被講得比實際嚴重，但這不代表可以不管，尤其你如果剛好買在上面那幾個區。
供給這條線值得單獨拆一篇，我另外整理。
另外兩個變數：觀光如果轉弱，短租會先受影響；企業外派如果縮手，高價位長租會先鬆動。這兩塊目前的數據都還在成長，但值得每年回頭看一次。
所以你該怎麼選
想要穩定現金流，挑租客需求實在的成熟區，接受 6 到 7% 的毛報酬，不要追最高的那個數字。報酬率最高的區通常是因為房價便宜，代價是租客流動快、增值空間有限。
打算做短租的話，事情比較多。先確認這個社區允不允許、物管同不同意，再把 DET 執照成本、20% 代管費和淡旺季波動算進去。亞斯島、Marina、Downtown 這類觀光流量穩定的地方比較適合，其他區要自己評估客源夠不夠。
如果你買的是成屋，一定要查現在的租金相對 RERA 指數是高是低，這決定你接手後能不能調漲。
想讓我幫你把某一個社區的實際成交租金、空置和 RERA 指數查一遍，或想看適合收租的案子，跟我說一聲。目前在追蹤的建案整理在這裡。
常見問題
杜拜租金真的都一次付一年嗎？ 以前常見一到兩張支票，現在分四張、甚至月付的也變多了，看屋主。支票數越多，房東通常會要求租金高一點。
Ejari 是什麼，一定要辦嗎？ Ejari 是杜拜土地局的租約登記系統，長租一定要登記。租客辦居留、接水電、小孩入學都會用到，房東這邊也是發生糾紛時的依據。
房東可以要我搬走嗎？ 可以，但有條件。屋主自用或要出售等法定理由，必須提前 12 個月透過公證或掛號信通知。不是說收回就收回。
短租報酬真的比長租高嗎？ 毛報酬通常高，淨報酬要看你怎麼管。代管費 20%、清潔、備品、平台抽成、淡季空房都要扣。杜拜短租入住率大約 69%，等於三成的夜晚是空的，只是單價高。
2026 年還適合進場收租嗎？ 租金成長降溫不等於租金下跌，公寓年增仍有 4.4%、別墅 9.1%。重點是別用 2024 年的漲幅去推未來，用保守假設算得過才買。
延伸閱讀
- 〈什麼在支撐杜拜房價？人口、移民與供給的基本面拆解〉：租金的另一半，房價那邊怎麼看
- 〈杜拜區域地圖〉：各區的報酬率與定位差異
- 〈台灣人杜拜買房流程〉：決定要買之後，實際怎麼走
- 〈海外房產收租要繳台灣所得稅嗎？〉：租金進來之後，台灣這一關
參考資料來源
- 2025 年國際過夜旅客 1,959 萬人次、飯店住房率 80.7%、售出房晚 4,485 萬：杜拜經濟旅遊局（DET）
- 杜拜人口 458 萬、年增 7.5%、白天在杜拜人數約 639 萬：杜拜統計中心／Digital Dubai
- 續約調漲級距：杜拜 2013 年第 43 號法令（Decree No. 43 of 2013）
- 智慧租金指數（Smart Rental Index）自 2025 年 1 月起施行、建築物 A 至 D 分級、2026 年加入子社區與家具分層：DLD 租金指數服務
- 假日屋（holiday home）許可制度、個人最多 8 戶、AED 1,520 初次核准費與每房 AED 370 年費、房客登記義務：杜拜經濟旅遊局（DET）
- 2026 年租金成長由 6.2% 降至 1.5%、公寓平均 AED 90,940、別墅平均 AED 229,000：Property Finder、Bayut 市場報告
- 空置率區間與上架天數、短租入住率約 69%：ValuStrat、Zawya、Khaleej Times 等市場報告
- 五年平均年交屋 3.5 萬戶、2027 年預計近 7 萬戶、實際交屋約為預告一半：Cavendish Maxwell 等顧問報告
關於我：Shirley Ke ｜無國界置產。我自己在做阿聯酋房產，協助成交會從開發商端獲得佣金，買方不會額外付費給我。這個站的原則是：好處講、風險也講，只推自己敢買的物件，資訊內容與物件推薦分開呈現。
免責：本文為一般資訊整理，不構成投資建議。租金、空置與供給數據會隨市場變動，實際請以 DLD、DET 與最新市場報告為準。