圖片：Wadiia / CC BY-SA 4.0（Wikimedia Commons）
阿布達比買房完整指南：外國人能買什麼、和杜拜差在哪
阿布達比買房完整指南：外國人能買什麼、和杜拜差在哪
這一年開始有客戶問我阿布達比，問法通常是「我朋友說杜拜漲太多了，隔壁那個首都是不是還沒起來？」
先把兩邊的差別講清楚。杜拜的錢來自觀光、商貿和全球熱錢，租客換得快，產品種類多，二手市場熱鬧。阿布達比的錢來自石油和主權基金，租客多半是政府體系、能源公司的員工，還有國際學校的家庭，進出的節奏都慢一點。價格也不是「首都比較便宜」這麼單純，薩迪亞特島的海景案比杜拜很多區都還貴。
下面我把外國人能買什麼、費用怎麼算、五座島各是什麼樣子，一次整理給你。（利益揭露：我是阿聯酋房產業務，佣金由開發商支付，你不額外付費。）
先認識這個地方
阿布達比是阿聯酋七個酋長國裡最大的一個，佔全國約八成國土，首都在這裡，主權基金在這裡，石油也幾乎都在這裡。杜拜一天產油約 2.1 萬桶，阿布達比約 279 萬桶，差了一百多倍。
謝赫扎耶德大清真寺前的棕櫚大道，阿布達比的門面。圖片：Guilhem Vellut / CC BY 2.0（Wikimedia Commons）
人口方面，阿布達比統計中心（SCAD）公布 2024 年全酋長國人口 413.6 萬人，年增 7.5%。往回看十年，2014 年是 270 萬，十年增加了 51%。
2026 年上半年，阿布達比房地產中心（ADREC）公布的數字是這樣：
| 項目 | H1 2026 | 年增 |
|---|---|---|
| 總交易額 | AED 1,170 億 | +112% |
| 交易筆數 | 16,838 筆 | +61.7% |
| 其中買賣 | AED 861 億 | +163.7% |
| 房地產外人直接投資（FDI） | AED 138 億 | +309% |
| 投資區成交額 | AED 750 億 | +181% |
| 參與投資的國籍數 | 116 國 | （去年同期 82 國） |
半年成長 112%，看起來很不錯，對吧？不過杜拜 2024 年全年的交易是 22.6 萬筆，阿布達比半年 1.68 萬筆，就算乘以二，量體還是差了快七倍。這個差距會直接影響你想賣的時候好不好找到買家，繼續往下看你就會更清楚！
外國人到底能買什麼
阿布達比的規則在 2019 年變過一次，前後差滿多的。先給你結論：外國人可以在政府劃定的投資區裡買房，而且現在連土地都能持有永久產權。
法規是怎麼變的
阿布達比 2005 年第 19 號法規範不動產所有權。當時外國人可以持有「單位」的永久產權，也就是公寓、辦公室、別墅這種蓋好的物件，但土地不行，土地只能用 musataha、usufruct 或長期租賃，最長 99 年。
2019 年 4 月，第 13 號法修正了 2005 年那部法，外國人從此可以在投資區（investment zone）裡持有土地的完全所有權，也可以設定抵押。已經持有 musataha、usufruct 或長租的人，還可以申請轉換成 freehold。
所以「阿布達比 2019 年才開放外國人買房」這句話不精確。2019 年開放的是土地的永久產權，公寓這類單位在那之前就買得到了。
杜拜 2002 年就開放 freehold，阿布達比晚了十七年，市場的成熟度也反映在這上面。
三種權利的白話版
| 型態 | 白話 | 年限 |
|---|---|---|
| Freehold 永久產權 | 完全是你的，可賣、可繼承、可抵押 | 無限 |
| Usufruct 用益權 | 可以使用和收益，但不能改變建物結構 | 最長 99 年 |
| Musataha 地上權 | 可以在土地上興建、改造、使用 | 最長 50 年，可續 |
外國人買新案，絕大多數是 freehold。會碰到 usufruct 或 musataha 的，通常是比較早期的物件或特定地塊，簽約前確認產權型態那一欄就好。
只能買在投資區
外國人不是整個阿布達比都能買，只能買在政府劃定的投資區裡，這點和杜拜的 freehold 區是一樣的概念。
投資區一直在增加，ADREC 的數字是 2026 上半年新增 8 個，累計已達 50 個。你看中的案子在不在投資區內，是簽約前要查的第一件事。
和杜拜的實際差別
| 杜拜 | 阿布達比 | |
|---|---|---|
| 主管機關 | DLD（土地局） | DMT ＋ ADREC（2023 成立） |
| 登記系統 | DLD／Oqood | DARI，服務多數走 TAMM 平台 |
| 外國人土地 freehold | 2002 年起 | 2019 年起 |
| 過戶／登記費 | 成交價 4% | 成交價 2% |
| 費用怎麼分 | 法律上買賣各 2%，實務買方全付 | 法律上買賣各 1%，可議 |
| 市場量體 | 2024 全年 22.6 萬筆 | 2026 上半年 1.68 萬筆 |
| 主要租客 | 觀光、商貿、各國外派 | 政府與能源相關就業、國際學校家庭 |
| 氣質 | 快、熱鬧、產品多 | 慢、安靜、規劃感重 |
過戶費差一半，換成實際金額是這樣：買一間 AED 300 萬的房子，杜拜的登記費 12 萬、阿布達比 6 萬，差 AED 6 萬，大約台幣 52 萬。而且杜拜這筆幾乎都是買方全吃，阿布達比名義上買賣各付一半，還有得談。你如果打算中短期轉手，這個成本差距是實實在在的。
另外兩個制度上的細節。阿布達比的 2% 費率來自 2018 年第 49 號行政會議決議。ADREC 是 2023 年才在 DMT 底下成立的專責機構，負責發照給開發商和仲介、管理建案登記，2026 年又推出了預售託管帳戶、共有產權、業主委員會和預售退款的新規則。制度比杜拜年輕，不過這幾年一直在往保障買方的方向補。
五大島，各是什麼樣子
阿布達比的好物件幾乎都在島上。以 2026 上半年的住宅銷售額排，順序是這樣：
Hudayriyat Island（AED 190 億，佔全市住宅成交額 27%） 上半年賣得最好的一座島，由 Modon 開發，定位是運動、戶外和海灘生活，整座島是近年才大規模釋出的新造鎮。因為太新，二手成交紀錄少，價格沒什麼參考基準。
Saadiyat Island 薩迪亞特島（AED 133 億） 文化特區，羅浮宮、古根漢、薩耶德國家博物館都在這裡，加上 NYU、Berklee 這些名校。是阿布達比的門面，也是外國人最熟的一座島。
薩迪亞特的租金報酬率偏低。市場資料給的區間大約 5 到 7%，但兩房實際的毛報酬有時候只有 2.5% 上下，因為房價墊得高，租金追不上。它值錢的地方在保值、在學區和文化機能，收租不是它的強項。
薩迪亞特島的海濱度假區，房價墊高、租金追不上就是這樣來的。圖片：Tms2007 / CC BY-SA 4.0（Wikimedia Commons）
Al Reem Island 瑞姆島（與 Al Maryah 合計 AED 105 億） 你要的是現金流的話，我會先帶你看這裡。市場數據給的毛報酬率大約 6 到 8%，標準公寓有到 7 至 8.5% 的，是阿布達比表現最穩定的收租區。離市中心近，租客結構也實在。
瑞姆島日落，是阿布達比表現最穩定的收租區。圖片：Sa7er90 / CC BY-SA 4.0（Wikimedia Commons）
Al Maryah Island 瑪利亞島 ADGM（阿布達比全球市場）金融自貿區所在地，走商辦與金融路線，住宅量體小、單價高。
Yas Island 亞斯島（AED 73 億） 法拉利世界、華納兄弟世界、SeaWorld、Yas Marina Circuit、Etihad Arena 都在島上，觀光流量穩定。長租毛報酬率大約 6 到 7.5%，做短租的話市場估算可以到 7 至 12%，但短租的入住率波動要自己扛。
亞斯島 Yas Bay 濱水區，觀光流量撐住這裡的租賃需求。圖片：Oleg Yunakov / CC BY-SA 4.0（Wikimedia Commons）
想看它們在地圖上的相對位置，可以看〔阿布達比區域互動地圖〕。
💡 這五座島裡，賣得最好的和報酬率最高的不是同一座。Saadiyat 好脫手但收租弱，Reem 收租強但增值題材沒那麼吸睛。先決定你要現金流還是保值，挑島會快很多。
你適合買阿布達比嗎
會建議你看阿布達比的情況： 你在意進出成本，2% 對 4% 是硬差距；你看重穩定勝過熱度，阿布達比的租客很多來自政府和能源體系，需求波動比觀光市場小；你要的是學區和文化機能，打算自住或給家人住；或者你已經有杜拜的部位，想在同一個國家裡分散一下。
會建議你留在杜拜的情況： 流動性擺第一的話，杜拜的量體是十倍級的差距，短期內不會變。想賺短期價差的話，杜拜的產品選擇、二手活絡度和價格透明度都更成熟。想用短租當主力收入的話，杜拜的觀光基數和短租管理生態也更完整。
如果你是純粹聽到「首都還沒起來」就想進場，我會建議先緩一下。上半年成長 112% 裡面，有很大一部分來自基期低和投資區釋出，不是每一區都在漲。鎖定一座島、一個社區去看實際成交，比看整體漲幅有用得多。
常見問題
阿布達比買房可以拿黃金簽證嗎？ 可以。黃金簽證是聯邦層級的制度，全阿聯酋通用，房產估價達 AED 200 萬就符合門檻。細節見〈杜拜黃金簽證懶人包〉，規則在阿布達比一樣適用。
流程跟杜拜一樣嗎？ 大架構一樣，預售走訂購單、合約、登記、交屋；成屋走合約、NOC、過戶。差別在主管機關是 DMT 與 ADREC、登記系統是 DARI、服務走 TAMM 平台，費率也不同。杜拜那一套完整流程見〈台灣人杜拜買房流程〉，阿布達比的版本我會另外寫一篇。
稅呢？ 阿聯酋端對個人不課所得稅與資本利得稅，阿布達比和杜拜一樣。但你如果是台灣稅務居民，租金和賣房獲利屬於海外所得，要走最低稅負制，這一關不會因為換個酋長國就不見。算法見〈海外房產收租要繳台灣所得稅嗎？〉。
阿布達比的開發商可靠嗎？ 主力是 Aldar，阿布達比最大的上市開發商，政府關聯度高。我手上追蹤的兩個案子都是它的。開發商實績這題我打算另外寫一篇好好比較。
外國人可以貸款嗎？ 可以，但和杜拜一樣，非居民的成數會被壓得比較低，實務上抓 50% 到 60% 比較保險，不要用網路上看到的 80%。
所以你現在可以做什麼
第一次認真看阿布達比的話，先決定你要的是現金流還是保值。這一題決定你該看 Reem 還是 Saadiyat，剩下的細節都跟著這個答案跑。
要看實際數字，把房價和租金丟進〔租金淨報酬率試算〕，把管理費和空置扣掉再看一次，跟表面的毛報酬率通常會差一截。
想看我目前在追蹤的阿布達比案子，或想讓我幫你把某一座島的實際成交、租金和空置查一遍，跟我說一聲。建案整理在這裡。
延伸閱讀
- 〈台灣人杜拜買房流程〉：預售與成屋兩條流程的完整版
- 〈為什麼是阿聯酋？把日本、馬來西亞、泰國都比過一輪之後〉：先回答為什麼是這個國家
- 〈杜拜黃金簽證懶人包〉：買房與身份怎麼連在一起
- 〈海外房產收租要繳台灣所得稅嗎？〉：台灣端怎麼課
- 〈投資海外房地產前必做的功課〉：不分市場都通用的檢查清單
參考資料來源
- 2026 上半年交易額、筆數、FDI、投資區數量與成交額、國籍數：阿布達比房地產中心（ADREC）H1 2026 交易報告
- 各島住宅銷售額排名：ADREC H1 2026 市場報告（經媒體整理）
- 阿布達比 2024 年人口 413.6 萬、年增 7.5%、十年增 51%：阿布達比統計中心（SCAD）
- 外國人所有權法源：阿布達比 2005 年第 19 號法、2019 年第 13 號法修正
- 過戶登記費 2%：阿布達比 2018 年第 49 號行政會議決議
- ADREC 成立時間、DARI 系統與 TAMM 服務平台：ADREC 官方網站
- 石油產量對比：美國能源資訊署（EIA）
- 杜拜 2024 年交易量：杜拜土地局（DLD）
- 各島租金報酬率區間：Property Finder、Bayut 等市場數據（非官方，區間偏寬，實際以個案為準）
關於我：Shirley Ke ｜無國界置產。我自己在做阿聯酋房產，協助成交會從開發商端獲得佣金，買方不會額外付費給我。這個站的原則是：好處講、風險也講，只推自己敢買的物件，資訊內容與物件推薦分開呈現。
免責：本文為一般資訊整理，不構成投資建議。法規、費率與市場數據會變動，實際請以 ADREC、DMT 公告與最新市場報告為準。