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圖片：Oleg Yunakov / CC BY-SA 4.0（Wikimedia Commons）

阿布達比預售屋可以貸款了：付到 50% 就能申請，交屋前先鎖定條件

買房實務與流程 · 2026年9月28日

Shirley Ke無國界置產．阿聯酋房地產

阿布達比預售屋可以貸款了：付到 50% 就能申請，交屋前先鎖定條件

買預售屋最常被問的一題是：「那我可以貸款嗎？」

過去在阿布達比，答案多半是「要等到交屋才能辦」。2026 年 9 月 4 日，Aldar 和阿布達比商業銀行（ADCB）完成了阿布達比第一筆依新制辦理的預售屋抵押登記，這件事改變了預售買家的資金規劃方式。（利益揭露：我是阿聯酋房產業務，佣金由開發商支付，你不額外付費。）

新制在做什麼

阿布達比房地產中心（ADREC）推出的新框架，讓融資銀行可以在交屋之前，就正式登載在抵押登記證明上。

實際運作是這樣：

  1. 你依付款計畫繳款，累積付到成交價的 50%
  2. 這時候可以向銀行申請預售屋貸款
  3. 銀行核准後，後續的分期款與交屋尾款由銀行撥付
  4. 銀行的名字在交屋前就登記在案，不用等到交屋才辦手續

50% 這個門檻不是開發商訂的，是阿聯酋央行的規定：預售屋要取得抵押融資，買方必須先付滿房價的一半。

Aldar 目前列出的合作銀行除了 ADCB，還包括阿布達比伊斯蘭銀行、杜拜伊斯蘭銀行、Emirates NBD、Emirates Islamic 和第一阿布達比銀行。

對買方的實際差別

你可以提前知道貸款條件。 過去是蓋到快好了才去談貸款，那時候利率是多少、銀行給不給、給幾成，都是未知數。現在付到一半就能把條件談定，剩下的付款有銀行接手。

建設期的現金壓力降低。 預售屋的付款計畫通常拉三到五年，後段的分期款和交屋款佔比往往很重。如果這部分可以轉成貸款，你在建設期就不用一直備著現金。

多了一層銀行的審核。 銀行要放款就會查開發商、查專案、查託管帳戶。這是一個額外的把關，雖然不能保證什麼，但銀行不願意放款的案子，你自己也該多問幾句。

選擇變多。 六家銀行在名單上，等於你有得比。過去在交屋當下才辦，時間壓力會讓人接受比較差的條件。

亞斯島 Yas Bay 濱水區，阿布達比預售案集中的區域之一 亞斯島 Yas Bay 濱水區，阿布達比預售案集中的區域之一。圖片：Oleg Yunakov / CC BY-SA 4.0（Wikimedia Commons）

台灣買家要注意的幾件事

非居民的成數還是比較低。 阿聯酋央行給有居留身分的外籍人士，首購且房價低於 AED 500 萬，最高可到 80%。但如果你人在台灣、沒有阿聯酋居留身分，銀行的內規通常只給 50% 到 60%，審核也更嚴。算資金的時候用 50% 做壓力測試比較安全。

利率環境在變。 阿聯酋央行 2026 年 9 月 17 日跟隨美國聯準會升息 25 個基點到 3.9%。迪拉姆盯住美元，所以阿聯酋的利率基本上跟著美國走。你在試算月付的時候，不要用去年的數字。

先付到 50% 這件事本身要算清楚。 新制的好處是後半段可以交給銀行，但前半段還是要你自己拿出來。以 AED 200 萬的案子為例，那是 AED 100 萬、約台幣 860 萬。這筆錢要在建設期分批付出去，先確認現金流撐得住。

這是阿布達比的制度，杜拜不一樣。 杜拜的預售屋貸款是另一套規則與實務，不能直接套用。杜拜的完整流程見〈台灣人杜拜買房流程〉。

該問開發商什麼

新制剛上路，各家開發商的配合程度會有差。看案子的時候我會問這幾題：

  • 這個案子有沒有在 ADREC 的新框架下開放預售屋抵押登記
  • 合作的是哪幾家銀行，非居民申請得到嗎
  • 付到 50% 的時間點落在付款計畫的哪一期
  • 銀行撥款之後，後續分期是直接付給開發商還是給你
  • 如果貸款沒過，已付款項怎麼處理，SPA 裡是怎麼寫的

最後一題特別重要。Booking Form 簽下去訂金就不能退，貸款沒過不算取消理由。所以要在下訂之前先問清楚，不要先訂了再說。

這件事放在阿布達比市場裡的意義

阿布達比 2026 上半年的房地產成交總額是 AED 1,170 億，年增 112%，其中住宅銷售增加 178% 到 AED 704 億，外人直接投資年增 309%。市場在快速成長，制度也在跟著補。

從買方的角度看，這一年阿布達比的制度連續往前走了幾步：預售託管帳戶的規範、共有產權與業主委員會的規則、預售退款機制，現在再加上預售屋抵押登記。這些都是讓買方更好進場的基礎建設。

如果你原本因為「預售屋不能貸款、要一次備足現金」而沒有考慮阿布達比，現在這個理由已經不成立了。

想知道你看中的案子適不適用新制、以你的條件貸得到幾成，跟我說一聲，我幫你問。目前在追蹤的阿布達比建案整理在這裡。

常見問題

這個新制杜拜也有嗎？ 這是阿布達比 ADREC 的框架。杜拜有自己的預售屋貸款規則與實務，兩邊要分開看。

付到 50% 才能貸，那前面一半怎麼辦？ 還是要自備。新制解決的是後半段，不是全部。好處是你在建設期不用一直留著一大筆現金等交屋。

人在台灣可以辦嗎？ 可以申請，但非居民的成數較低、文件要求較多，而且不是每家銀行都收非居民。這題要在下訂前先問清楚。

貸款是從核准當下就開始算利息嗎？ 一般是銀行實際撥款之後才起算。確切條件要看你跟銀行簽的合約。

這會不會讓預售屋變得更貴？ 制度讓更多人買得起，需求面確實會擴大。但價格還是由供需和個案條件決定，不會因為能貸款就自動漲。

延伸閱讀

參考資料來源

  • Aldar 與 ADCB 於 2026 年 9 月 4 日完成阿布達比首筆新制預售屋抵押登記、融資銀行可於交屋前登載於抵押登記證明、合作銀行名單：Khaleej Times、Gulf News、Zawya 新聞稿
  • 預售屋抵押融資須先付滿房價 50%：阿聯酋央行規定
  • ADREC 新框架與 2026 年其他新規（預售託管、共有產權、業主委員會、預售退款）：ADREC 官方
  • 阿布達比 2026 上半年成交 AED 1,170 億、年增 112%、住宅銷售增 178%、FDI 年增 309%：ADREC H1 2026 市場報告
  • 阿聯酋央行房貸 LTV 規範與非居民實務成數：CBUAE 房貸規定
  • 阿聯酋央行 2026 年 9 月 17 日升息 25 個基點至 3.9%：公開報導

關於我：Shirley Ke ｜無國界置產。我自己在做阿聯酋房產，協助成交會從開發商端獲得佣金，買方不會額外付費給我。這個站的原則是：好處講、風險也講，只推自己敢買的物件，資訊內容與物件推薦分開呈現。

免責：本文為一般資訊整理，不構成投資建議。貸款條件依銀行與個案而異，實際請以 ADREC、阿聯酋央行與承辦銀行最新規定為準。