我為什麼選擇阿聯酋房地產（而不是只買 ETF）
先講一件可能讓你意外的事：我做的第一件跟海外房地產有關的事，是勸我自己的家人「不要買」。
我怎麼進到這一行
我會開始接觸國際房地產，其實是陪家人一起研究。我自己沒有在做移民或簽證規劃，但我的家人比較重視「在台灣以外多一個選擇」這件事，所以我們一起開始接觸了台灣以外的市場。
一開始看的是泰國。看完之後，我個人的看法是：先別投入。
主要有兩個原因：
- 增值的預期不樂觀
- 賣房出場的難度偏高（我認識的國際房地產前輩，也說自己在泰國的房子租是租得出去，但是要賣不好賣）
一個進得去、卻不好出場、又看不到明顯增值空間的市場，我真的是極力勸退我的家人。
對我來說，房地產如果沒有增值預期，只是想要收房租 5%-8%，那我真的會秒選投資 0050 或 S&P 500 ETF。
（家人還有另一個考量是想拿簽證，而家人本身超過 55 歲，其實還有「養老簽證」這的方式，不一定要拿出幾百萬去買房，也可以滿足這個需求。）
我看房的三個標準
後來我聚焦在阿聯酋，不是因為它是誰在推，而是因為它同時打到我在意的三件事。
一、我先看增值，不是租金
這點我跟很多人想的不一樣：如果只是要賺租金，那不如去買大盤 ETF。
ETF 流動性更好、資金隨時能調度，光收息的效率不會輸給收租，還少掉一堆麻煩。
所以對我來說，要買房，就要有增值的預期。租金當然很好，但租金真正的角色，是拿來養房貸，讓你的槓桿開得更輕鬆、更沒有負擔。把租金當成主菜，房子的意義就不大；把增值當主菜、租金當幫手，這筆投資才有意思。
阿聯酋這幾年的成長，背後是實實在在的人口與需求在撐，這正是我要的「有增值預期」的條件。（細節見〈為什麼是阿聯酋？把日本、馬來西亞、泰國都比過一輪之後〉。）
二、稅務優勢
阿聯酋對住宅房產幾乎 0 稅，沒有房產稅、租賃所得稅、資本利得稅。
買房的時候還是要繳一筆在土地局的註冊費，在杜拜是 4%、阿布達比是 2%。
- 出租賺到租金要繳稅嗎？不用，在阿聯酋不用繳租金所得稅
- 賣房賺到價差要繳稅嗎？不用，沒有資本利得稅
- 持有房屋的期間，要繳納房屋稅、土地稅嗎？不用，持有期間不用繳稅
這代表你算完淨報酬之後，不會再被當地的稅吃掉一層，投資報酬率好算、也好留住。
當然，你是台灣稅務居民，台灣端的海外所得還是要看最低稅負制，但是海外所得要 100 萬以上才要申報，750 萬才達到繳稅門檻！
三、黃金簽證：十年簽證可續簽，不用做移民監
這一點老實說是我家人特別在意的，不是我自己。
在阿聯酋可以透過買房，達門檻就拿到 10 年的黃金簽證，而且能攜家帶眷。對想要「在台灣以外多一個容身之地、多一個選擇」的家庭來說，這是很有感的附加價值。
門檻是 200 萬 AED，大約 1800 萬台幣。
如果是買杜拜預售屋繳了房價的 20% 後，就可以去申請黃金簽證
杜拜（阿聯酋）黃金簽證（Golden Visa）的核心好處，是提供長期、穩定且高度自由的居留身份，同時搭配稅務優勢與家庭團聚便利。
- 10 年長期居留、可續簽：黃金簽證有效期為 10 年，只要符合條件（例如持有符合門檻的房產），到期可再續，理論上能無限期延續，免去頻繁更新簽證的麻煩。
- 無需當地擔保人（Sponsor）：不依附雇主或阿聯酋國民擔保，持有人可自行擔保自己在阿聯酋生活、工作、學習與經商，自主性高。
- 家庭團聚彈性大：可擔保配偶、子女（部分方案可擔保未婚子女至 30 歲）、父母，甚至家事人員（如女傭、司機），讓全家一起享有長期居留。
- 離境限制寬鬆（幾乎無「移民監」）：長時間待在阿聯酋境外（例如超過 6 個月）通常不會導致簽證失效，對經常跨國移動的人很友善。
- 稅務環境友善：阿聯酋沒有個人所得稅、沒有資本利得稅、也沒有遺產稅；企業稅率相對低（一般企業稅約 9%），對投資與資產配置具吸引力。
- 經商與資產配置便利：可 100% 持有當地企業與永久產權房產，並較容易在杜拜開設個人與公司銀行帳戶，有利跨境貿易與海外資產布局。
如果你有考慮投資國際房地產，阿聯酋你一定要了解看看
我把我自己用的標準攤開給你看：先看增值和出場、把稅算清楚、身份當加分。
這三個標準套在任何市場都成立，只是阿聯酋剛好同時打到。
關於我：Shirley Ke ｜無國界置產。我是阿聯酋房地產從業人員，協助成交時會從開發商端獲得佣金，買方不會額外付費給我。這個站的原則是好處講、風險更要講，只推我自己敢買的。
免責：本文為我的個人觀點與經驗分享，不構成投資、稅務或法律建議。房地產有風險，過去的成長不代表未來，實際請依你自己的狀況並諮詢專業人士。